Condominio, vietati mobili e oggetti sul pianerottolo, nemmeno se sei d’accordo col vicino: sentenza della Cassazione

Con una recente ordinanza (n. 16934/2023), la Corte di Cassazione si è pronunciata in relazione ad una disputa legale tra alcuni condòmini, stabilendo che l'occupazione dei pianerottoli con mobili personali è illegittima.
La gestione degli spazi comuni rappresenta una delle cause più frequenti di controversie in ambito condominiale.
L’episodio oggetto dell’ordinanza è nato da un ricorso avanzato dal proprietario di un immobile contro altri due condòmini, accusati di aver collocato arredi su due pianerottoli del palazzo. In primo grado, la richiesta è stata respinta, ma in appello è stata accolta, obbligando i convenuti a rimuovere i mobili e a ripristinare lo stato originario dei pianerottoli. Il successivo ricorso in Cassazione da parte dei due condòmini è stato rigettato.

L’art. 1117 del c.c. fornisce una lista “non tassativa” in cui indica gli spazi comuni di un condominio. Si tratta infatti di una sorta di “catalogo aperto”, soggetto ad eventuali interpretazioni e ampliamenti. Sebbene i pianerottoli non siano esplicitamente menzionati in tale lista, la giurisprudenza a più riprese li ha qualificati come spazi comuni, sottolineando la loro funzione di collegamento essenziale per il transito tra i piani. Pertanto, salvo che appartengano a un singolo proprietario, i pianerottoli vengono generalmente considerati beni comuni. Come tali, non possono essere destinati ad un uso esclusivo, ma devono essere fruibili equamente da tutti i condòmini. Ad esempio, se è considerato accettabile posizionare un portaombrelli che non ostacoli il passaggio, non è invece consentito occupare lo spazio con mobili o utilizzarlo per parcheggiare biciclette.

A tal proposito, rileva anche quanto previsto dall’art. 1102 del c.c., per cui ogni condomino ha il diritto di usufruire delle parti comuni dell’edificio, inclusi spazi come l’androne o il pianerottolo, a condizione che:

Per questo motivo, occupare un pianerottolo con dei mobili può configurarsi come un utilizzo improprio del bene comune, poiché:

La sistemazione di mobili o oggetti voluminosi sul pianerottolo è quindi vietata. Tuttavia, si può fare un’eccezione nei seguenti casi:

Questi requisiti giustificano, ad esempio, la presenza di piccoli oggetti come uno zerbino, un portaombrelli o un vaso ornamentale. Viceversa, l’installazione di arredi più ingombranti, come tavoli o comodini, potrebbe incontrare l’opposizione legittima degli altri condòmini.
Va, inoltre, evidenziato che un accordo tra i proprietari degli appartamenti situati sullo stesso pianerottolo non basta a derogare alle disposizioni dell’articolo 1102 del Codice civile. Poiché i pianerottoli sono considerati proprietà comune di tutti i condòmini, qualsiasi modifica al loro utilizzo deve essere approvata dall’assemblea condominiale con voto unanime. Solo questa decisione collettiva può legittimare un uso diverso rispetto alla destinazione d’uso originale.