Condominio, ti spetta un risarcimento se ti infortuni nelle aree comuni, ma ad alcune condizioni: ecco quali e chi paga

I condomini, e in particolare le loro aree comuni, possono essere luoghi di incidente. Pensiamo ad esempio a chi, condomino o terzo non proprietario, scivola perché un gradino delle scale è bagnato per le recenti pulizie del pianerottolo, ma pensiamo anche a chi – nel cortile del palazzo o nell'atrio – calpesta una mattonella mal posizionata, perdendo l'equilibrio e cadendo a terra. In casi come questi, e in tanti altri di infortunio accidentale in condominio, chi paga i danni?

La risposta a questa domanda è più articolata di quanto potrebbe sembrare a prima vista. In linea generale, colui che subisce un infortunio in condominio – e si fa male, ad esempio, alla gamba o al braccio in un'area comune – ha diritto al risarcimento danni da parte del condominio stesso. L'insorgenza di tale diritto dovrà, però, essere dimostrabile con prove che attengano all'evento lesivo, ovvero la perdita di equilibrio e la caduta improvvisa, alla causa di quest'ultima e al nesso o rapporto di causalità tra l'evento e il danno patito.

In particolare, per ottenere il risarcimento, la vittima dell'infortunio dovrà provare che il danno è stato prodotto unicamente da una causa di ambito “condominiale”, come ad esempio il pavimento scivoloso o la piastrella mancante. Solo così il condominio sarà ritenuto responsabile e dovrà pagare i danni, salva tuttavia la dimostrazione del caso fortuito, ossia un evento imprevedibile e inevitabile che non può essere fatto ricadere sul condominio stesso. Può trattarsi, tra gli altri, di un evento naturale improvviso e che, in quanto tale, non può essere imputato a nessuno. In circostanze come queste, non si potrà quindi attribuire alcuna responsabilità al condominio.

Si può facilmente intuire che, oltre alle foto del luogo dell'incidente o ai referti medici, i testimoni saranno determinanti al fine di veder riconosciuto il proprio diritto al risarcimento. Il consolidato indirizzo giurisprudenziale ritiene infatti decisiva, al fine della ricostruzione esatta delle dinamiche dell'incidente, la prova testimoniale. Senza almeno un testimone, ogni richiesta di riconoscimento del rapporto di causalità tra la causa della caduta e il danno patito sarà destinata a naufragare in tribunale.

La responsabilità del condominio, salvo il caso della dimostrazione del citato caso fortuito, è riconducibile al dettato dell'art. 2051 del c.c., relativo al danno derivato da cosa in custodia, ossia – per quanto qui interessa – le aree comuni del palazzo. I danni dovranno essere pagati dal condominio in quanto tale, e al danneggiato spetterà inviare una richiesta di risarcimento all’amministratore, evidenziando le prove del suo diritto. A seguito di ciò, quest'ultimo convocherà un'assemblea e, se – al termine di essa – sarà accertata la responsabilità del condominio, il danno sarà suddiviso tra tutti i condomini in base ai millesimi.

In particolare l’amministratore:

Qualora non vi siano risorse sufficienti nel conto corrente condominiale e i condomini non adempiano spontaneamente al versamento delle rispettive quote, colui che ha subito l'infortunio potrebbe rivolgersi al giudice, agendo contro il condominio stesso. Ma se quest'ultimo non dovesse pagare, il creditore sarebbe libero di agire contro i singoli condomini, tenuto conto del fatto che in materia vi è una responsabilità c.d. solidale.

Infine, vero è che alcuni condomini sono muniti di un'assicurazione per danni a terzi. Conseguentemente, in questi casi il problema si risolverà a monte e a pagare il danneggiato sarà la compagnia e non il condominio. Il danneggiato, tuttavia, non potrà rivolgersi direttamente alla società assicuratrice, ma dovrà sempre indirizzare la richiesta di risarcimento danni tramite l’amministratore.