Assemblea condominiale, ecco quando possono obbligarti a ristrutturare casa anche senza la tua volontà: tutti i casi

Dal balcone dell’appartamento del condomino Tizio sono caduti dei calcinacci. L’appartamento necessita di lavori di ristrutturazione, ma Tizio non è disposto ad eseguire la manutenzione necessaria. Cosa fare in questi casi? Si può imporre a Tizio di mettere in sicurezza il balcone che minaccia rovina?

L’ordinamento tutela il diritto di proprietà; tuttavia questo diritto non è incondizionato, in quanto la legge stabilisce il principio di autoresponsabilità, per il quale chi detiene un bene deve essere in grado di poterlo mantenere, così da non subire conseguenze.

Si cita, sul punto, l’art. 832 del codice civile, il quale sancisce il diritto di proprietà, stabilendo che il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico. Di conseguenza si può affermare che il diritto di proprietà non è assoluto, ma sottoposto ai limiti della legge.

Nel caso specifico dell’esempio, si osserva che Tizio – in quanto proprietario dell’immobile – è titolare di una "posizione di garanzia", derivante proprio dalla previsione di cui all’art. 677 c.p., “in virtù del rapporto di particolare prossimità con il bene la cui tutela viene ad esserle affidata attraverso l’imposizione dell’obbligo di agire e di predisporre i lavori necessari per la rimozione del pericolo” (Cass. pen., sent. 7665/2019).

La disposizione codicistica sanziona, in primo luogo, in via amministrativa la condotta del proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina, ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza sull'edificio o sulla costruzione, il quale ometta di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo.
Qualora da tali fatti derivi un pericolo per le persone, la condotta ha rilevanza penale. La pena prevista dal codice è l'arresto fino a sei mesi o, in via alternativa, l'ammenda non inferiore ad euro 309 (art. 677, comma 3 c.p.).

Quanto ai poteri dell’amministratore si rileva che, in via generale, sul medesimo grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio (art. 1130 del c.c.), a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini e a prescindere che si versi nei casi di atti cautelativi ed urgenti.

L’amministratore deve occuparsi infatti della manutenzione ordinaria e, previa approvazione dell’assemblea, di quella straordinaria, salvo i casi di urgenza. In situazioni di emergenza, pertanto, l’amministratore può intervenire senza previa autorizzazione, informando poi tempestivamente i condomini.

Come confermato dalla giurisprudenza recente, l'amministratore e l'assemblea condominiale non possono obbligare un singolo condomino a eseguire lavori di ristrutturazione all'interno della propria abitazione o su parti di sua esclusiva proprietà, come balconi o terrazzi privati. Un'eventuale delibera in tal senso sarebbe da considerarsi nulla (Trib. Bari, 26 ottobre 2023, n. 4236), a meno che non vi sia l’unanimità, incluso il consenso del proprietario interessato.

Un’eccezione riguarda le componenti dei balconi che contribuiscono al decoro architettonico dell’edificio, come parapetti, fioriere in muratura e frontalini. Questi elementi, considerati parte integrante del fabbricato per il loro impatto estetico, possono essere oggetto di deliberazione da parte dell’assemblea, che può approvarne la ristrutturazione a carico del condominio.

Nel caso in cui una parte privata, come un balcone da cui cadono frammenti di cemento o una parete compromessa da infiltrazioni, rappresenti un rischio per la sicurezza dell’edificio e l'incolumità dei condomini, l’amministratore ha facoltà di intervenire. In questi casi, può ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che obblighi il proprietario a eseguire gli interventi necessari. In presenza di un pericolo immediato, l’amministratore può anche richiedere un intervento urgente, senza attendere l’autorizzazione dell’assemblea.

Il codice civile (art. 843 c.c.) stabilisce, infine, che, per motivi validi e legati alla sicurezza condominiale, il condomino deve consentire l’accesso alla sua proprietà privata. Questo permette all’amministratore e ad eventuali tecnici di effettuare sopralluoghi e verifiche, al fine di individuare le soluzioni più adeguate per la sicurezza del fabbricato.