Assemblea condominiale, la delibera è annullabile se l’amministratore non prova il ricevimento della convocazione: novità

La delibera di un'assemblea di condominio può essere annullabile quando è viziata da irregolarità o vizi, che attengono alla convocazione o alla partecipazione alla riunione. Con una recente sentenza, emessa dal tribunale di Frosinone – la n. 417 di quest'anno – è stata fatta ulteriore chiarezza su questo tema, precisandosi che la delibera assembleare è annullabile anche qualora l’amministratore di condominio non dia la prova dell'effettiva ricezione dell’avviso di convocazione dell'assemblea, da parte di un condomino.

Ricordiamo che, per le convocazioni delle assemblee condominiali, è obbligatorio inviare un avviso ad hoc ai condomini entro il termine previsto dalla legge. Tale avviso è finalizzato a consentire di organizzarsi al meglio e prepararsi alla riunione. In particolare, secondo l'art. 66 delle disp. att. c.c., il documento – oltre a indicare l'ordine del giorno, il luogo e l'ora della riunione – deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, Pec, fax o con consegna a mano.

Inoltre, secondo lo stesso articolo, in ipotesi di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'art. 1137 del c.c. su istanza di colui che non è stato ritualmente convocato.

Come sopra accennato, la sentenza tratta della validità della delibera assembleare in ipotesi di mancata o errata comunicazione dell’avviso di convocazione e decide sull'opposizione di un condomino a un decreto ingiuntivo per il recupero di crediti condominiali, emesso a seguito della delibera di accertamento di quote non pagate da quest'ultimo.

L'uomo aveva affermato di non aver ricevuto l'avviso della riunione nella quale furono approvate le spese fonte di disputa giudiziaria, nel termine dei 5 giorni prima previsto dalla legge. A queste accuse il condominio aveva replicato, sostenendo di aver invece regolarmente adempiuto agli obblighi di legge.

Il tribunale di Frosinone ha fatto riferimento al citato art. 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile e ha tenuto conto della giurisprudenza della Cassazione, secondo cui l'avviso di convocazione è un atto unilaterale recettizio e, pertanto, deve essere non solo inviato, ma anche ricevuto entro il termine previsto dalla legge: altrimenti non potrà produrre i suoi effetti.

Il punto è proprio questo: il condominio ha l'onere di provare – in corso di causa – non soltanto di aver spedito l'avviso, ma anche l'effettivo ricevimento da parte del condomino destinatario, presso il suo indirizzo. Nel caso in cui quest'ultimo non si trovi nella propria abitazione al momento dell’arrivo del postino, basterà l’avviso di giacenza inserito nella cassetta delle lettere e l’attestazione di deposito emessa dal postino al mittente.

Nelle circostanze in questione, il condominio si era però limitato a esibire la cartolina di invio della raccomandata, ritenuta dal giudice inadeguata a rendere la delibera immune da annullamento. Mancava, infatti, l'attestato di giacenza e di ricezione o consegna del plico postale.

Ecco perché il tribunale – dopo attenta valutazione dei fatti e della documentazione prodotta e in assenza del requisito del perfezionamento delle operazioni di notificazione – ha accolto la richiesta del condomino moroso, annullando la delibera assembleare da cui era scaturito il decreto ingiuntivo.