Assemblea condominiale, addio alle riunioni a casa di un condomino o nel cortile condominiale: ecco la Cassazione

L'assemblea condominiale è un organo collegiale essenziale per la vita del condominio. Formata dai proprietari delle unità immobiliari e gestita dall'amministratore condominiale (obbligatorio negli edifici con più di otto condòmini), essa ha il compito di prendere decisioni su questioni comuni che attengono al caseggiato, come la gestione degli spazi condivisi (es. cortile, scale, tetto), la manutenzione, le spese ordinarie e straordinarie e l'approvazione del bilancio condominiale.

Delicatezza, complessità e urgenza di non poche delle questioni trattate impongono una sede idonea e in grado di contenere tutti i partecipanti. Il Codice civile non indica quale debba essere il posto di svolgimento dell’assemblea condominiale. L'art. 66 delle disposizioni attuative del Codice, infatti, affronta il tema e fornisce istruzioni sull’avviso di convocazione, senza però occuparsi dei criteri di idoneità del luogo e dei possibili divieti.

Ne consegue che la scelta del luogo della riunione spetterà alla discrezionalità dell’amministratore del condominio, sempre che il regolamento condominiale non dia puntuali indicazioni a riguardo. Inoltre, fatte salve eventuali prescrizioni di tale regolamento, l'adunanza dovrà essere convocata nel comune in cui è situato l'edificio, in un luogo facilmente raggiungibile e che consenta il sereno e corretto svolgimento della riunione.

In mancanza di idoneo spazio comune nel condominio, nella prassi si ricorre allo studio dell’amministratore, ma se le sue dimensioni non bastano si rivelerà necessario noleggiare lo spazio in un hotel o in strutture ad hoc. In ogni caso, per consuetudine, non è ritenuto opportuno riunirsi presso la casa di un condòmino che ha in corso una disputa giudiziaria contro uno o più vicini.

Senza dettagliate istruzioni del legislatore, è stata la giurisprudenza – nelle numerosissime cause di ambito condominiale affrontate nel corso del tempo – a delineare i requisiti che la sede dell'assemblea deve possedere. Tra i provvedimenti che si sono occupati del tema, citiamo qui a titolo meramente esemplificativo la sentenza della Cassazione n. 14461 del 1999 e la sentenza del Tribunale di Rimini n. 1035 del 6 novembre scorso.

Le varie pronunce dei giudici sono accomunate dai criteri individuati per il luogo dell'assemblea, che dovrà essere:

Nelle situazioni nelle quali il luogo della riunione dovesse risultare inidoneo alla stregua dei suddetti criteri indicati dalla consolidata giurisprudenza, il condomino interessato potrà impugnare la delibera adottata dall’assemblea condominiale, facendo valere il vizio che ha impedito od ostacolato la partecipazione.